澳洲物業的Zone是什麼？投資者必睇

在澳大利亞投資前需要做好足夠的準備，尤其是土地的投資。這樣才能省下不少錢同時也知道投資的土地所屬的物業是否有升值潛力。根據澳洲的土地功能區主要分為四大塊：居民區（ Residential）, 商業區（commercial）,工業區（industrial）以及農業區(Rural/Agricultural)。這四個投資前，一定要了解你所購買的屬於那個類別。由於人口逐年增長，就業率，GDP，基礎建設，政府政策等都會影響土地性質的改變，所以在澳大利亞開發房產，也要受到相關政策，具有市場性，規劃性以及建造風險性的特點。

以下就以西澳（Western Australia）為例，為大家講解以下，其他州分都是大同小異。在澳大利亞統計局（ABS）預計澳大利亞人口將在未來60年內飆升。預計西澳大利亞將比該國的其他州人口增長速度更快。 ABS預計WA在2040年增長一倍，從2.4萬人口至4.7萬人口。在西澳大利亞州計委（WAPC）對這樣的現象具有很大的挑戰，他們不僅必須在戰略上管理好這種潛在的規模擴張，還要保持西澳一直成為宜居城市。

什麼是R 代碼

為了管理這種快速增長的趨勢，WAPC已經制訂住宅設計規範或者 R-Code,這是為了在整個州的住宅開發方面提供一個標準。然後讓規劃方向掌握在每個地方政府的手中，以方便他們可以準備和修改這些規劃方案並且實施守則。簡單來說，R代碼就是告訴你在1公頃（10000平方米）的土地上可以被允許有多少戶住宅。每個R-Code還規定了該區域內住宅地塊的平均和最小尺寸。舉個例子，R20 就代表你可以在每公頃的土地上造20個住所，平均每個住宅佔地為450㎡或者最小為350㎡。實際上，考慮R碼比所謂的密度和地塊大小這方面要復雜得多。且也有其他的因素會更有利或最有利影響其潛在發展。比如：住宅類型 — 如果是公寓，需要最大容積率，最低閒地要求，住宅允許的最大高度，所需的邊界建築退縮尺寸，區域街景，場地需要的進口和停車場，場地工作，還有其他很多的細節，所以你需要聘請專業人士幫您解決問題。

你會建造什麼類型的住宅？

任何開發戶都有最基本的一個問題：“我想要在這裡建造什麼？”一般場地要求將根據您計劃在這塊土地建造什麼住宅類型的不同而不同，R代碼識別以下三個住宅類型：

1. 獨立型： 一個完全擁有自己土地，地契以及上面房子的方式，並非共享住所。
2. 分組型：房產是一地塊中其他兩個或多個房產中的一部分。此外，除了景觀和地形另有特別規定條款，不允許住宅垂直排列建造，包括有個別地契的共管房產。 （一般來說，分組住宅類型的品種通常被稱為雙層別墅或者聯排別墅）
3. 多重型：住宅是有兩個或多個住宅這個整體中的一部分。其中這個住宅任何部分都垂直建築與另外一部分住宅（通常被稱為公寓）。此外，這不包括那些已經被歸類為分組型的多個住宅，但包括混合使用的，Ground層以上任何住宅。

如果低於R30的地區，場地區域最小要求在多重型住宅發展方面會和獨立型/分組型不同。而對於有R30這樣或者還要大的區域，其多重型住宅，R並沒有最小面積的要求，而是有最大地基比率。R分區代碼補充知識：以下是基於獨立或者分層住宅假設的開發現場而初擬的R代碼參考。如果您計劃對多重型住宅開發，您需要更深入地挖掘。如上所述，請記住，會有很多其他的因素影響土地性質的發展和您最終的收益，包括會涉及到現有的配置，發展以及臨時的地段。

• R10：平均場地面積為1000㎡，最低為875㎡
• R12.5：平均場地面積800㎡，最低700㎡
• R15：平均用地面積666㎡，最低580㎡
• R17.5：平均場地面積571㎡，最低500㎡
• R20：平均場地面積450㎡，最低350㎡
• R25：平均場地面積350㎡，最低300㎡
• R30：平均用地面積300㎡，最低260㎡
• R40：平均場地面積220㎡，最低180㎡
• R50：平均場地面積為180㎡，最低為160㎡
• R60：平均場地面積為150㎡，最低為120㎡
• R80：平均場地面積為120㎡，最低為100㎡

這些zoning要求是死規定嗎？

很多開發商會疑問這樣的規定是否具有靈活性呢？其實是可以的，在R code中的一些條款在某些情況下是可以改變的，比如如果你計劃為老年人或者受撫養的人或者單居室建造住房。無論你要建造什麼，您都可以申請批准，將最低面積要求變更5%的差異。舉個例子： 如果你在R30性質的土地上發現一個1150㎡佔地的地方，由於R代碼的限制，你除了多建出2個住所外，不能更多的劃分土地。但是如果你能夠爭取5%的上下變動，讓土地平均佔地要求將下降到285㎡，這意味著你可以多建造出3個新的住所 （285*4=1140）。獲得這5%變化，並不是一個簡單的過程，這些程序需要被WAPC許可，否則沒有這個許可，地方議會是不允許發放小占地面額土地的DA。您區域的不同代碼劃分：您區域對R-code的劃分，一般按照人口密度，R25及以下會被認為低密度；R30到R60為中等；R80為高密度區域。大部分珀斯郊區區劃為R20, 正如你所料，靠近珀斯CBD的地區區劃為R30和R40。購物中心和公共交通附近區域會被劃分為R60這樣比較高的級別，你一般會在CBD以內找到R80的案例。地方政府將會不時修改和改變分區，因此，請您隨時了解你所在地的議會的活動和計劃，許多城市規劃方也希望你在開發之前提交你的細分和開發方面的談論擬議，這是一個很好的機會，爭取實現並建立雙贏的關係。